Élargissement de la retenue à la source en matière d’IS et d’IR aux produits de location immobilière

L’élargissement de la retenue à la source en matière d’IS et d’IR aux produits de location immobilière constitue une avancée majeure de la Loi de Finances 2026 (LF 2026) pour renforcer la conformité fiscale au Maroc. Cette réforme concerne à la fois les loyers versés aux personnes morales et aux personnes physiques dont les revenus sont soumis aux régimes du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS). Elle introduit un cadre clair pour l’application de la retenue à la source et ses obligations déclaratives.

Contexte de la retenue à la source avant la LF 2026

Avant l’entrée en vigueur de la LF 2026, la retenue à la source en matière d’IR foncier ne concernait que certains types de locataires :

  • Les personnes morales de droit public ou privé versant des loyers à des particuliers.

  • Les personnes physiques soumises à l’IR selon le régime du RNR ou du RNS.

Cette retenue visait à sécuriser le recouvrement de l’IR foncier sur les revenus locatifs, mais elle restait limitée en termes de périmètre et d’assujettissement.

Élargissement du champ d’application de la retenue à la source

Avec la LF 2026, le champ d’application de la retenue à la source a été élargi :

  • Il s’applique désormais aux produits de location versés aux personnes morales, quelles qu’elles soient.

  • Il s’applique aussi aux revenus des personnes physiques relevant des régimes RNR et RNS.

Les produits de location concernés comprennent :

  • Les loyers de biens immeubles bâtis et non bâtis.

  • Les revenus provenant de constructions de toute nature.

Exclusions : Les revenus des personnes exemptées de manière permanente de l’IS ou de l’IR (RNR/RNS) dans le cadre de leur activité exonérée.

Taux et modalités de la retenue à la source

La retenue s’applique au taux unique de 5 % sur le montant des produits de location hors TVA, avec :

  • Droit d’imputation sur l’IS ou l’IR dû.

  • Possibilité de restitution du reliquat éventuel.

Les entreprises et personnes morales devant effectuer cette retenue doivent joindre à leur déclaration des rémunérations et loyers un état des produits de location selon un modèle officiel de l’administration fiscale (article 151-I du CGI).

Le versement de l’impôt retenu doit être effectué au plus tard dans le mois suivant le paiement ou l’inscription en compte.

En cas de non-respect, des sanctions s’appliquent conformément aux articles 194-I, 208, 222-A et 228-I du CGI.

Entrée en vigueur selon le type de bénéficiaire

Loyers versés aux personnes morales

  • La retenue à la source s’applique dès le 1er juillet 2026 par :

    • L’État, collectivités territoriales, établissements publics et leurs filiales.

    • Établissements de crédit, organismes assimilés, entreprises d’assurances et de réassurance.

  • Pour les entreprises privées, l’application se fait progressivement selon le chiffre d’affaires hors TVA :

    Date d’application Chiffre d’affaires minimum
    1er juillet 2026 ≥ 500 000 000 MAD
    1er janvier 2027 ≥ 350 000 000 MAD
    1er janvier 2028 ≥ 200 000 000 MAD

Loyers versés aux personnes physiques (RNR/RNS)

Pour les personnes physiques, la retenue à la source s’applique à partir du 1er juillet 2026 par :

  • Les personnes morales de droit public ou privé.

  • Les personnes physiques assujetties à l’IR selon les régimes RNR ou RNS.

Obligations déclaratives et contrôle fiscal

Les entités tenues à cette retenue doivent :

  • Déclarer les montants retenus via l’état prévu par l’administration.

  • Verser la retenue à la source dans les délais impartis.

  • Respecter les procédures fiscales sous peine de sanctions prévues par le CGI.

Avantages de cette réforme pour la conformité fiscale

L’élargissement de la retenue à la source présente plusieurs bénéfices :

  • Sécurisation du recouvrement de l’IS et de l’IR.

  • Simplification des obligations déclaratives pour les contribuables.

  • Renforcement de la transparence fiscale pour les revenus locatifs.

Impact sur les cabinets d’expertise comptable

Les cabinets comptables jouent un rôle central :

  • Accompagnement des clients dans la mise en place du dispositif.

  • Vérification des états de retenue à la source et des versements.

  • Optimisation fiscale des flux de loyers pour éviter les pénalités.

Conclusion

La retenue à la source sur les produits de location immobilière selon la LF 2026 est un dispositif essentiel pour sécuriser le recouvrement de l’IS et de l’IR. Sa mise en œuvre progressive permet aux entreprises et contribuables de s’adapter efficacement aux nouvelles obligations fiscales, tout en optimisant leur gestion comptable et fiscale.

FAQ

Qu’est-ce que la retenue à la source sur les loyers ?
C’est un prélèvement fiscal automatique sur les loyers versés à certaines personnes physiques ou morales pour assurer le paiement de l’IR ou de l’IS.

Qui est concerné par cette réforme ?
Les personnes morales et physiques recevant des loyers, selon leur assujettissement à l’IR ou l’IS et les régimes RNR/RNS.

Quel est le taux de la retenue à la source ?
Le taux est de 5 % sur le montant des produits de location hors TVA.

Quand la réforme entre-t-elle en vigueur ?
Pour les loyers versés aux personnes morales et physiques, elle débute le 1er juillet 2026 avec un déploiement progressif selon le chiffre d’affaires pour certaines entreprises.

Quels sont les avantages pour les contribuables ?
Sécurisation fiscale, simplification des obligations déclaratives et transparence dans la gestion des revenus locatifs.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Des sanctions financières et des procédures fiscales prévues par les articles 194-I, 208, 222-A et 228-I du CGI.

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