La Loi de Finances 2026 (n° 50-25) a instauré un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %, venu compléter l'article 133 du Code Général des Impôts. Précisé par la note circulaire de la Direction Générale des Impôts (DGI) et en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2026, ce droit vise un objectif clair : décourager les paiements en espèces et renforcer la traçabilité des transactions immobilières.
Qu'est-ce que le droit de 2 % ?
Jusqu'ici, une mutation immobilière était soumise aux seuls droits d'enregistrement habituels (généralement 4 % pour un bien immobilier, 6 % pour un fonds de commerce), quel que soit le mode de règlement. Désormais, lorsqu'une transaction est payée de façon non traçable, un droit additionnel de 2 % s'ajoute à ces droits classiques. Il ne remplace rien : il vient en supplément.
Quels biens sont concernés ?
| Nature de la mutation | Seuil de déclenchement |
|---|---|
| Biens immeubles & droits réels immobiliers | Prix > 300 000 DH |
| Fonds de commerce | Quel que soit le montant (aucun seuil) |
Autrement dit, un bien immobilier vendu à 300 000 DH ou moins échappe au droit supplémentaire — mais un fonds de commerce est concerné dès le premier dirham, même en dessous de 300 000 DH.
Quand s'applique-t-il ?
Le droit de 2 % ne s'applique pas à toutes les ventes, mais uniquement dans deux situations précises :
- L'acte ne mentionne pas les modalités de paiement ni les références des règlements utilisés (numéro de chèque, de virement, etc.).
- Le prix n'est pas réglé par un moyen de paiement traçable — c'est-à-dire, en pratique, lorsqu'il est payé en espèces.
Les moyens de paiement traçables
Pour échapper au droit supplémentaire, le prix doit être réglé par l'un des moyens reconnus par l'administration :
- Chèque barré non endossable ;
- Effet de commerce ;
- Moyen de paiement électronique ou magnétique ;
- Virement bancaire ;
- Compensation (dans les conditions prévues par la loi).
Le dépôt bancaire en espèces effectué avant la signature de l'acte — y compris sur le compte du notaire — est considéré comme un mode de règlement admis fiscalement (article 193 du CGI). Il ne déclenche donc pas le droit supplémentaire de 2 %.
Le cas du paiement mixte
Que se passe-t-il si le prix est réglé en partie en espèces et en partie par un moyen autorisé ? La règle est favorable au contribuable : le droit de 2 % ne s'applique que sur la fraction du prix payée en espèces, et non sur la totalité de la transaction.
Vous préparez une vente immobilière ou de fonds de commerce ?
Un montage de paiement mal ficelé peut vous coûter 2 % inutilement. Sécurisons votre acte en amont.
Exemples chiffrés
| Situation | Droit habituel | Droit de 2 % |
|---|---|---|
| Appartement 280 000 DH, payé en espèces | 4 % | Non dû (< seuil 300 000) |
| Appartement 400 000 DH, payé en espèces | 4 % | + 8 000 DH (2 % × 400 000) |
| Fonds de commerce 290 000 DH, en espèces | 6 % | + 5 800 DH (pas de seuil) |
Ces exemples, tirés des illustrations de l'administration, montrent l'impact concret : sur un bien à 400 000 DH réglé en liquide, le droit supplémentaire représente à lui seul 8 000 DH — une somme entièrement évitable avec un règlement traçable.
Qui paie & comment l'éviter
Comme les droits d'enregistrement classiques, ce droit est en pratique supporté par l'acquéreur, qui les acquitte lors de l'enregistrement de l'acte. La bonne nouvelle : il est totalement évitable. Il suffit de :
- Régler le prix par un moyen traçable (virement, chèque barré non endossable, dépôt bancaire préalable).
- Faire mentionner dans l'acte les modalités et références exactes des paiements.
- Anticiper le montage avec votre notaire et votre conseil avant la signature.
Cette mesure s'inscrit dans un mouvement de fond vers la transparence des paiements, aux côtés de la facture électronique et du renforcement des contrôles. Pour sécuriser une opération immobilière ou une cession, appuyez-vous sur notre conseil fiscal et notre service juridique.