Expertise sectorielle · Promotion immobilière · Maroc

Expert-comptable spécialisé en promotion immobilière au Maroc.

La promotion immobilière est l'un des piliers de l'économie nationale — et l'un des secteurs les plus complexes sur le plan comptable et fiscal. VEFA, plan comptable sectoriel, fiscalité immobilière : LEMBRA CONSEIL accompagne les promoteurs à Casablanca et dans tout le Maroc pour sécuriser leurs programmes et optimiser leur rentabilité.

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Comptabilité de programme TVA · VEFA · LASM Commissariat aux comptes

Pourquoi un expert-comptable spécialisé

Un secteur pilier — et parmi les plus techniques du droit comptable et fiscal marocain.

Entre les spécificités de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), les particularités du plan comptable sectoriel et les enjeux de la fiscalité immobilière, le recours à un expert-comptable spécialisé n'est pas un confort : c'est la condition pour sécuriser vos programmes.

Un mauvais suivi de programme, une TVA mal récupérée ou un plan comptable non conforme se paient cash — en marge, en trésorerie et en risque de redressement. LEMBRA CONSEIL intervient sur toute la chaîne, du foncier à la livraison.

Double compétence expert-comptable et commissaire aux comptes : nous tenons vos comptes, certifions vos états de synthèse et défendons vos positions fiscales devant l'administration.

VEFAloi 44-00 · échéancier 20/30/30/20

Art. 92exonération logement social avec droit à déduction

2025nouveau plan comptable sectoriel

Nos expertises — promotion immobilière

De la comptabilité de programme à l'audit légal de vos sociétés.

01 / COMPTABILITÉ

Comptabilité de programme

La comptabilité d'un promoteur ne ressemble à aucune autre. Elle s'articule autour de la notion de « programme », suivi analytiquement jusqu'à sa marge de sortie.

stades de stock · terrains · travaux en cours · produits finis

Chaque projet doit être suivi de manière analytique pour déterminer son coût de revient exact et sa marge de sortie. La difficulté majeure réside dans l'étalement des charges sur plusieurs exercices et la reconnaissance du chiffre d'affaires.

L'enjeu : sans suivi analytique fiable, la marge de sortie est faussée, les stocks mal évalués et les frais financiers mal ventilés — d'où un résultat fiscal erroné et un risque de redressement.

Nos interventions

Suivi analytique par programme — coût de revient exact et marge de sortie projet par projet.
Gestion des stocks — terrains, travaux en cours et produits finis correctement évalués.
Ventilation des charges — frais généraux et frais financiers, souvent très lourds dans le secteur.
Reconnaissance du chiffre d'affaires — étalement sur exercices maîtrisé et documenté.

→ Notre guide complet : comptabilité et fiscalité de la promotion immobilière

02 / FISCALITÉ INDIRECTE

TVA immobilière & VEFA

Point critique pour tout promoteur. En VEFA, flux de trésorerie et déclarations de TVA doivent être parfaitement synchronisés.

14 %

TVA logements sociaux (promoteur agréé) · 20 % en régime général

Nous maîtrisons les règles de déductibilité de la TVA sur les achats de matériaux et de services, ainsi que les régimes particuliers liés au logement social ou au haut standing. L'optimisation du crédit de TVA et la gestion des livraisons à soi-même (LASM) préservent votre cash-flow.

L'enjeu : une TVA déductible mal récupérée, un crédit de TVA immobilisé au bilan ou une LASM omise amputent la trésorerie du programme — et ouvrent la porte au redressement.

Nos interventions

Déductibilité & récupération — TVA sur matériaux, prestations et intrants du programme.
Crédit de TVA & remboursement — constitution du dossier et suivi jusqu'à l'encaissement.
Régimes particuliers — logement social (art. 92, exonération avec droit à déduction) et haut standing.
Livraisons à soi-même (LASM) — traitement et synchronisation avec l'échéancier VEFA.

03 / NORMES COMPTABLES

Plan comptable du secteur immobilier

Le secteur est régi par un plan comptable sectoriel spécifique, imposant des méthodes d'évaluation et de présentation bien précises.

2025

nouveau plan comptable sectoriel · alignement international

Ce plan a connu des évolutions majeures pour s'adapter aux standards internationaux et aux réalités du marché local. Se conformer à ces normes est crucial pour garantir la transparence vis-à-vis des partenaires financiers et de l'administration fiscale.

L'enjeu : une présentation non conforme fragilise vos relations bancaires, expose à des réserves du commissaire aux comptes et augmente le risque fiscal.

Nos interventions

Mise en conformité — application du plan comptable sectoriel et de ses dernières évolutions.
Méthodes d'évaluation — stocks, travaux en cours et reconnaissance des produits.
Présentation des comptes — états lisibles et opposables aux partenaires et à la DGI.
Veille normative — anticipation des mises à jour sectorielles.

→ Notre article : le nouveau plan comptable du secteur immobilier 2025

04 / STRUCTURATION PATRIMONIALE

Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

Outils privilégiés de détention et de gestion du patrimoine — mais qui ne sont plus les « coquilles vides » d'autrefois.

RBE

transparence · identification des bénéficiaires effectifs

La réglementation a considérablement évolué : nouvelles obligations comptables, fiscales et de transparence, notamment sur l'identification des bénéficiaires effectifs. SCI familiale ou SCI de construction-vente : chacune a ses règles.

L'enjeu : obligations de transparence non respectées ou régime fiscal inadapté exposent à des sanctions et compromettent la sécurité juridique du patrimoine.

Nos interventions

Gestion administrative & fiscale — conforme à la nouvelle gouvernance des SCI.
Bénéficiaires effectifs — identification et déclarations de transparence.
Choix du régime — arbitrage fiscal selon la nature et l'objet de la SCI.
SCI familiale & construction-vente — accompagnement sur mesure.

→ Notre analyse : la nouvelle gouvernance des SCI au Maroc

05 / AUDIT LÉGAL

Commissariat aux comptes des sociétés de promotion

Au-delà de l'expertise comptable, LEMBRA CONSEIL certifie les états de synthèse des sociétés de promotion immobilière.

zones de risque auditées avec attention particulière

Cette mission est capitale pour rassurer vos actionnaires, vos banquiers et vos investisseurs. Notre audit se concentre sur les zones de risques spécifiques au secteur.

L'enjeu : des comptes non certifiés — ou certifiés avec réserves — compromettent le financement de vos programmes et la confiance de vos partenaires.

Nos interventions

Certification des états de synthèse — audit légal opposable aux tiers.
Évaluation des stocks — contrôle des coûts de revient et des marges.
Provisionnement des risques juridiques — litiges, retards, garanties.
Contrats de réservation & revenus — conformité et règles de reconnaissance.

Étude de cas — synthèse

Un crédit de TVA récupéré, une marge de programme fiabilisée.

Un promoteur casablancais portait au bilan un crédit de TVA structurel non remboursé sur un programme en cours, tout en présentant à sa banque des comptes dont l'évaluation des stocks et la ventilation des frais financiers étaient contestables.

LEMBRA CONSEIL a repris la comptabilité analytique du programme, reconstitué le dossier de remboursement de TVA et fiabilisé l'évaluation des travaux en cours. Résultat : crédit de TVA débloqué, marge de sortie sincère, et des comptes certifiés qui ont sécurisé la ligne de financement bancaire.

« Nous avons retrouvé de la trésorerie et présenté à notre banque des comptes solides. L'accompagnement, du foncier à la livraison, était d'une précision rare. »

— Direction, société de promotion immobilière (Casablanca)

SIMULATION INDICATIVE · TVA PROGRAMME

Travaux & intrants (base HT)10 000 000 DH

TVA récupérable (20 %)2 000 000 DH

Crédit de TVA immobilisé au bilanbloqué

Dossier de remboursement constituédéposé

Trésorerie débloquée (ordre de grandeur)≈ 2 M DH

Exemple pédagogique. Les montants réels dépendent du régime (logement social, économique, haut standing), de la base et de l'éligibilité au remboursement.

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HorairesLun – Ven · 8h00 – 18h00Samedi & dimanche fermé