La retenue à la source (RAS) sur les loyers est un mécanisme par lequel le locataire — lorsqu’il est une personne morale ou un professionnel — prélève directement l’impôt sur le loyer au moment du paiement, puis le reverse à l’administration. En 2026, ce champ évolue fortement, avec une nouvelle retenue introduite par la Loi de Finances 2026. Attention : deux dispositifs coexistent et sont fréquemment confondus.
Le principe de la RAS sur les loyers
Le but de la RAS est de sécuriser le recouvrement de l’impôt : plutôt que d’attendre que le bailleur déclare ses revenus, l’État en collecte une partie à la source, via le locataire-débiteur. Il faut bien distinguer ce mécanisme de collecte de l’impôt lui-même : une retenue opérée ne dispense pas toujours le bailleur de sa déclaration annuelle.
La nouvelle RAS de 5 % (Loi de Finances 2026)
C’est la mesure phare de l’année. À compter du 1ᵉʳ juillet 2026, une retenue à la source de 5 % est instituée (article 19-IV-A du CGI) sur les produits de location de biens immeubles bâtis, non bâtis et constructions de toute nature.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Taux | 5 % du montant brut, hors TVA |
| Entrée en vigueur | 1ᵉʳ juillet 2026 |
| Bénéficiaires visés | Personnes morales soumises à l’IS et personnes physiques au régime RNR ou RNS (patrimoine professionnel) |
| Payeurs concernés | Toute personne morale (publique ou privée) et personne physique RNR/RNS versant le loyer |
| Fait générateur | Le versement, la mise à disposition ou l’inscription en compte |
Cette RAS de 5 % ne concerne pas le loyer d’habitation classique versé par un particulier. Elle vise les loyers alloués à des sociétés (IS) ou à des professionnels (RNR/RNS) dont l’immeuble relève du patrimoine professionnel.
Votre entreprise verse des loyers ? Vous êtes peut-être concerné.
À partir de juillet 2026, une omission de retenue engage votre responsabilité. Faisons le point sur vos obligations.
La RAS 10 %/15 % sur les revenus fonciers des particuliers
À côté de la nouveauté 2026, le régime « classique » de la RAS sur les revenus fonciers versés par une personne morale à une personne physique continue de s’appliquer, avec deux taux :
| Revenu foncier brut annuel | Taux de RAS |
|---|---|
| Inférieur à 120 000 DH | 10 % |
| Égal ou supérieur à 120 000 DH | 15 % |
Cette retenue n’est pas libératoire : elle constitue un acompte sur l’IR du propriétaire. En fin d’année, le bailleur déclare ses revenus fonciers avec l’abattement de 40 %, calcule son IR réel selon le barème progressif, puis compare avec les retenues déjà versées. Si les RAS dépassent l’impôt dû, l’excédent est restituable ; sinon, un complément reste à payer.
Depuis 2023, l’option pour un paiement spontané a été supprimée : la retenue est obligatoire. La LF 2025 a par ailleurs porté le seuil d’exonération de l’IR de 30 000 à 40 000 DH et introduit une option pour une imposition libératoire à 20 %, dispensant de la déclaration annuelle.
Obligations du locataire-débiteur
Si vous êtes le payeur tenu d’opérer la retenue, vous devez :
- Prélever la retenue au bon taux, au moment du versement du loyer.
- Reverser le montant retenu à l’administration fiscale.
- Télédéclarer l’opération via les téléservices de la DGI (portail SIMPL sur tax.gov.ma).
Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions. La gestion de ces retenues s’intègre naturellement dans notre service de comptabilité & reporting et notre service de fiscalité.
Ne pas confondre les deux régimes
La confusion la plus fréquente consiste à appliquer un taux pour un autre. En résumé : la RAS de 5 % vise les loyers versés à des sociétés (IS) ou professionnels (RNR/RNS) dès juillet 2026 ; la RAS de 10 %/15 % vise les revenus fonciers versés par une personne morale à un particulier. Un bail entre deux particuliers, hors activité professionnelle du locataire, ne donne en principe lieu à aucune retenue — mais le bailleur reste redevable de son IR foncier.