Le seuil de 500 millions de dirhams ne s'applique pas à tout le monde
On lit partout que la retenue ne concernerait, en 2026, que les entreprises réalisant plus de 500 millions de dirhams de chiffre d'affaires. C'est vrai dans un cas seulement : celui des loyers versés à une personne morale.
Lorsque le loyer est versé à une personne physique relevant du résultat net réel ou simplifié, la retenue s'applique dès le 1er juillet 2026, sans aucune condition de chiffre d'affaires, par toute personne morale de droit public ou privé.
Autrement dit : une entreprise modeste qui loue un local à un bailleur professionnel personne physique est concernée immédiatement, quand bien même son chiffre d'affaires serait très inférieur à 500 millions.
01Ce qui existait avant
Le mécanisme n'est pas nouveau dans son principe. Avant la loi de finances 2026, une retenue à la source existait déjà en matière d'impôt sur le revenu foncier, mais son périmètre était restreint.
Elle visait les loyers versés à des particuliers par des personnes morales de droit public ou privé, ainsi que par des personnes physiques relevant du résultat net réel ou simplifié. L'objectif était de sécuriser le recouvrement de l'impôt sur les revenus locatifs, qui reposait sinon entièrement sur la déclaration du bailleur.
Ce que change la réforme tient en une phrase : le dispositif s'étend désormais aux loyers versés aux personnes morales, avec une montée en charge progressive selon le chiffre d'affaires du locataire.
02Le champ : quels loyers, quels bénéficiaires
| Élément | Périmètre |
|---|---|
| Produits concernés | Les loyers d'immeubles bâtis et non bâtis, et les revenus provenant de constructions de toute nature. |
| Bénéficiaires visés | Les personnes morales, quelles qu'elles soient, et les personnes physiques dont les revenus relèvent du résultat net réel ou du résultat net simplifié. |
| Exclusions | Les revenus des personnes bénéficiant d'une exonération permanente d'impôt sur les sociétés ou d'impôt sur le revenu, au titre de leur activité exonérée. |
| Assiette | Le montant des produits de location hors TVA. |
La ligne des exclusions mérite attention : elle vise une exonération permanente et au titre de l'activité exonérée. Une entité partiellement exonérée, ou exonérée temporairement, ne peut donc pas s'en prévaloir sans examen. C'est un point à faire vérifier plutôt qu'à présumer.
03Qui doit retenir, et depuis quand
C'est le cœur du dispositif, et la partie où les commentaires se trompent le plus. Deux régimes coexistent, selon le bénéficiaire du loyer.
Loyers versés à une personne physique relevant du résultat net réel ou simplifié
La retenue s'applique dès le 1er juillet 2026, sans condition de chiffre d'affaires, par :
- toute personne morale de droit public ou privé ;
- toute personne physique assujettie à l'impôt sur le revenu selon le résultat net réel ou simplifié.
Loyers versés à une personne morale
La retenue s'applique dès le 1er juillet 2026 pour l'État, les collectivités territoriales, les établissements publics et leurs filiales, les établissements de crédit et organismes assimilés, ainsi que les entreprises d'assurance et de réassurance.
Pour les autres entreprises, l'entrée en vigueur est progressive, selon le chiffre d'affaires hors TVA de celle qui verse le loyer :
| Date d'application | Chiffre d'affaires hors TVA |
|---|---|
| 1er juillet 2026 | Égal ou supérieur à 500 000 000 MAD |
| 1er janvier 2027 | Égal ou supérieur à 350 000 000 MAD |
| 1er janvier 2028 | Égal ou supérieur à 200 000 000 MAD |
Pour savoir si vous devez retenir, commencez par le bénéficiaire
1. À qui versez-vous le loyer ? À une personne physique professionnelle → vous retenez dès juillet 2026, quel que soit votre chiffre d'affaires. À une personne morale → passez à la question suivante.
2. Quel est votre chiffre d'affaires hors TVA ? Sous 500 millions de dirhams, vous n'êtes pas concerné en 2026 — sauf à relever des catégories visées dès la première échéance : État, secteur public, banques, assurances.
Poser les questions dans cet ordre évite l'erreur la plus fréquente, qui consiste à regarder son chiffre d'affaires en premier et à conclure trop vite qu'on n'est pas concerné.
04Taux, versement et obligations déclaratives
| Élément | Règle |
|---|---|
| Taux | 5 %, taux unique, sur le montant des produits de location hors TVA. |
| Nature | Une avance : imputable sur l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu dû par le bénéficiaire, avec restitution du reliquat éventuel. |
| Versement | Au plus tard dans le mois suivant le paiement du loyer ou son inscription en compte. |
| Déclaration | Un état des produits de location, selon le modèle de l'administration, joint à la déclaration des rémunérations et loyers, conformément à l'article 151-I du Code général des impôts. |
| Sanctions | Celles prévues aux articles 194-I, 208, 222-A et 228-I du Code général des impôts en cas de défaut de retenue, de versement tardif ou de déclaration manquante. |
Retenez la deuxième ligne, qui répond à la question la plus fréquente : ce n'est pas un impôt supplémentaire. Le bailleur paiera le même impôt qu'auparavant. Ce qui change, c'est le moment où il en décaisse une partie.
05Si vous êtes celui qui retient
Vous devenez collecteur pour le compte du Trésor. Ce n'est pas une charge, mais c'est un processus à installer — et il ne s'improvise pas le 1er juillet.
- Recensez vos baux. Pour chacun : identité et qualité du bailleur — personne morale ou personne physique, et sous quel régime —, montant hors TVA, périodicité, mode de règlement.
- Qualifiez chaque bailleur. C'est l'étape qui prend du temps, car l'information ne figure pas toujours au bail. Prévoyez une demande écrite auprès de vos bailleurs, avec justificatif.
- Adaptez le circuit de règlement. Le montant viré au bailleur n'est plus le loyer facturé : il est diminué de 5 %. Les mandats permanents et les échéanciers doivent être repris.
- Informez vos bailleurs avant la première échéance. Un bailleur qui découvre un virement amputé de 5 % sans explication appelle, réclame, et parfois refuse de délivrer quittance.
- Organisez le versement et l'état déclaratif, dans le mois suivant chaque paiement.
La quatrième ligne est celle que nous voyons négligée à chaque nouveau dispositif de retenue. Elle ne coûte rien — un courrier type — et elle évite l'essentiel des frictions.
Devez-vous retenir, ou allez-vous subir la retenue ?
Qualification de vos baux et de vos bailleurs, mise en place du circuit de retenue et de l'état déclaratif, ou chiffrage de l'effet de trésorerie côté bailleur.
06Si vous êtes celui qui subit la retenue
Votre impôt ne change pas. Votre trésorerie, si.
Trois conséquences pratiques.
- Un décalage de trésorerie, pas une charge. Les 50 000 dirhams sont versés au Trésor par anticipation, puis imputés. Si l'impôt dû est inférieur, le reliquat est restituable — mais la restitution suppose une demande et un délai.
- Un risque d'excédent structurel pour un bailleur faiblement bénéficiaire ou déficitaire : la retenue est assise sur le loyer, l'impôt sur le résultat. Une foncière endettée peut se retrouver à avancer plus que son impôt.
- Un suivi à tenir. Conservez les justificatifs de retenue de chaque locataire : ce sont eux qui fondent l'imputation. Une retenue non justifiée est une avance perdue.
07Le cas des sociétés civiles immobilières et des foncières
Ces structures sont les premières concernées par la seconde lecture, et elles sont absentes de la plupart des commentaires.
Une société civile immobilière ou une foncière détenue par un groupe a pour objet même de percevoir des loyers. Son chiffre d'affaires est constitué de produits de location, versés le plus souvent par des sociétés — parfois du même groupe.
| Situation | Effet |
|---|---|
| Foncière louant à des sociétés du groupe soumises au dispositif | La retenue s'applique aux loyers intragroupe : 5 % de son chiffre d'affaires est avancé au Trésor avant imputation. |
| Foncière fortement endettée | Résultat faible ou nul du fait des charges financières, mais retenue assise sur le loyer brut : excédent probable et récurrent. |
| Société civile immobilière familiale | À examiner selon son régime fiscal et la qualité de ses locataires. Le traitement n'est pas uniforme. |
Une foncière endettée peut avancer plus d'impôt qu'elle n'en doit
Le mécanisme assied la retenue sur un flux brut — le loyer — tandis que l'impôt porte sur un résultat net, diminué des charges financières et des amortissements. Une structure très endettée, cas courant pour une foncière, subit donc une retenue supérieure à son impôt.
L'excédent est restituable, mais la restitution mobilise une procédure et un délai. Pour ces structures, l'inscription de cette avance au plan de trésorerie n'est pas optionnelle : c'est 5 % du chiffre d'affaires, immobilisé pendant plusieurs mois.
La gouvernance de ces structures a par ailleurs évolué : le sujet est traité dans notre article sur la gouvernance des sociétés civiles immobilières.
08Ce qu'il faut faire, et quand
| Échéance | Action |
|---|---|
| Immédiatement | Appliquer le test de la section 03 : à qui versez-vous des loyers, et quel est votre chiffre d'affaires hors TVA ? |
| Immédiatement | Si vous percevez des loyers, identifier ceux de vos locataires qui relèvent des catégories concernées dès juillet 2026. |
| Avant le 1er juillet 2026 | Si vous êtes collecteur : qualifier vos bailleurs, adapter le circuit de règlement, informer par écrit, et préparer l'état déclaratif. |
| Sur l'exercice | Si vous subissez la retenue : intégrer le décalage au plan de trésorerie et organiser la collecte des justificatifs de retenue. |
| Avant le 1er janvier 2027 | Si votre chiffre d'affaires approche 350 millions de dirhams, anticiper l'entrée dans le dispositif. |
| À la clôture | Vérifier l'imputation des retenues subies, et évaluer l'opportunité d'une demande de restitution en cas d'excédent. |
La dernière ligne est celle qu'on oublie. Une retenue non imputée et non réclamée est une somme perdue — et elle se perd d'autant plus facilement qu'elle a été prélevée par un tiers, sans que le bailleur en ait la trace dans ses propres écritures.
L'ensemble des mesures de la loi de finances 2026, y compris la retenue applicable aux prestations de services et celle en matière de TVA, est détaillé dans notre analyse de la loi de finances 2026.